1998年我國發布房改23號文以后，僅僅過了3年多的時間，國務院和有關主管部門就發現在我國住房領域里出現了許多突出問題。
于是從2002年到2013年，我國曾連續發布了8個有關樓市宏觀調控的文件，著重調控有些城市房價上漲過快、有些城市房價過高、有些城市住房供應結構不合理、有些城市住房投資規模增長過快、有些城市市場秩序比較混亂以及有些城市住房投資和投機泛濫等突出問題。
現在回頭看這十來年的調控，效果很不盡如人意。特就此話題，做如下分析。
一、到底要調控哪一“塊”一直含混不清
許多同仁都知道，房地產分為兩大“塊”，即住房房地產和非住房房地產。如何處理兩者在運行中出現的問題，存在著“質”的區別。即：非住房房地產屬于一般商品的范疇，對它的問題，主要依靠市場自發調節來解決；住房房地產針對低收入群體部分則是屬于福利事業范疇的特殊商品，對它的問題，則要由政府加強調控管理并采用處理福利事業的特殊辦法來解決。這也是有些國家的政府機構設有住房部，卻沒有一個國家設立房地產部的原因。
這些年我國房地產領域產生的各種突出問題，大都是住房領域里的問題，各個宏觀調控文件理所當然都應以住房為主題。
遺憾的是，我國發出的8個宏觀調控文件，除了2005年和2006年兩個文件以住房為主題外，其余6個文件都以房地產為主題。明明是住房房地產的問題，卻硬要把不同質的非住房房地產拉過來，混在一起進行合并調控。這說明我們對到底要調控哪一“塊”的問題，在認識上一直含混不清。這可能也是我國的宏觀調控一直抓不住要害的一條重要原因。
二、根本原因是沒認真執行23號文而走上了“老路”
西方國家進入資本主義社會以后，長期實行的是住房商品化制度。其基本理念是：住房是一種商品，應由市場自發調節；住房是一種生活用品，應由居民自行解決。這種制度也就是政府不管廣大居民住房問題的制度（注：舊中國推行的也是住房商品化制度，即使“路有凍死骨”也無人關注）。
這一制度的要害是，廣大中低收入者經濟實力弱，他們中的許多人如果得不到政府的住房福利支持，很難解決好住房問題。
因此，西方國家進入資本主義社會以后較長時期社會經濟和城市化加快發展的歷史，也是住房問題不斷涌現的歷史。到了19世紀，住房問題更加突出，并己成為嚴重的社會問題。恩格斯在19世紀70年代發表的文章中，把它定性為“住房災難”，并抨擊資產階級政府不去關心和解決廣大居民的住房問題。
在社會各界反復批評政府住房問題產生的強大動力推動下，西方國家的政府人士和專家開始認真研討住房問題。
終于在進入20世紀后，陸續地在許多國家取得了以下共識：住房是一種福利性、社會性很強的特殊商品（現在則普遍認定它是屬于重要福利事業范疇的特殊商品），此前多年來對它推行住房商品化制度，是不斷涌現許多住房問題直至“住房災難”的主要原因。要徹底解決這一問題，必須改革這一舊制度。
于是，從20世紀初開始，許多國家陸續通過房改，摒棄了住房商品化制度，推行一種以住房福利為主并與住房商品適當結合的新制度。因為各國推行的新制度大同小異，后來人們把這些新制度統稱為現代住房制度。由于現代住房制度能夠有針對性地消除舊制度存在的弊端，因而推行現代住房制度的國家，都取得了顯著成效。
根據鄧小平同志1980年4月關于住房問題的“談話”，我國于上世紀80年代也開始了房改?，F在重新拜讀“談話”，可以清楚地認識到，“談話”主要講的是在發展的基礎上健全現代住房制度。由于當時我國正在摒棄實行多年的計劃經濟，推行商品經濟和市場經濟，加上長期閉關鎖國造成對國外情況了解甚少，當時就沒有人知道住房商品化道路是許多西方國家通過房改拋棄了的老路。
在這樣的大環境下，人們（包括我在內）自然而然地把鄧小平同志的談活誤解為要在我國推行住房商品化道路，致使我國房改的進程，主要按住房商品化的要求來安排。
在房改進程中，我國曾多次派團出國考察，逐步提高了對外國推行現代住房制度的認識。因而1998年頒發的房改23號文決定，要在我國推行住房分類供應制度，即現代住房制度。制度的重點是對中低收入者和最低收入者做到有區別的保障房全覆蓋。這也是對鄧小平同志談話最為正確的理解。由于當時住房商品化已有很深的影響，因而也把它作為指導思想寫入了文件。
既然23號文這一具有法律效力的文件要求推行住房分類供應制度，其后的安排，就應該以盡快建立健全新制度為主。令人痛惜的是，當時走住房商品化道路的理念仍然占據上風，其后幾年所采取的仍以住房商品化為主導的措施，而沒有認真地按23號文辦事。
到2000年，全國各地把可以出售的公房出售完畢使之成為可以自由買賣的私房，完成了徹底推倒住房低租金制度的“任務”（注：公房低租金制度是一種現代住房制度，舊公房是一種保障房，當時它對城鎮居民的覆蓋率為60%。先把它全都賣掉變成私房，然后再從頭開始去建保障房，是我們在房改中下出的最大昏招）。
而在2002年以前的4年里，前2年有的城市建沒了一兩百套保障房，完成了向上級報喜和向老百姓宣傳的任務就按兵不動。后2年建設保障房數量多一些的城市，也不過占總建房量的1% 3%，直到2007年也僅為5%左右。
可見，當時雖然已經掛出了要按23號文推行現代住房制度的牌子，但實際情況卻是將原有的屬于保障性質的公房“賣光了”，而每年新建的住房絕大多數又是商品房。也就是從上世紀80年代開始，經過10 20年走回頭路的結果，到本世紀初我國基本上走回到了住房商品化占絕對優勢的“老路”上。
既然西方國家在這條老路上曾經不斷地涌現住房問題，直至產生“住房災難”。我國走回到了這條“老路”上，在2002年開始發現產生了許多突出問題，也是理所當然的事。
三、不盡如人意的主要原因是在“老路”上調控
我國十多年來發出的8個宏觀調控文件，沒有一個文件去揭示產生諸多突出問題的根本原因是回到了住房商品化的“老路”上，也沒有一個文件提出只有摒棄“老路”才能根治諸多突出問題的正確主張。
顯而易見，過去的十來年，我們是呆在“老路”上搞宏觀調控，因而只能對一些突出問題采取“頭痛醫頭、腳痛醫腳”的措施。
由于住房商品化制度是一個制造諸多住房問題直至“住房災難”的制度，在它占據優勢地位并繼續發揮作用的情況下，采取“頭痛醫頭、腳痛醫腳”的措施就很難收到預想的效果。例如房價這個令人頭痛的問題，硬是越醫越痛。因此，必須堅決摒棄呆在“老路”上搞宏觀調控的局面。
四、走“老路”產生了許多較難醫治的“后遺癥”
這十幾年來，我國住房建設規模迅猛發展，為增加國內生產總值作出了重要貢獻而“為人稱道”。這樣大的建設規模，如果能實行保障房占絕大比重的政策，完全有可能較快地實現保障房的全覆蓋。
遺憾的是，這些年的實際是商品房占了絕大比重，不僅產生了許多突出問題，使許多居民的住房難未得解決，而且產生了許多較難“醫治”的“后遺癥”。
例一，有些城市的房價已經上漲到驚人的高度；例二，不僅建設了過多的商品房，而且與中低收入者住房需求無關的大套型商品房還占了過大的比重；例三，手里握有兩三套、五六套甚至更多套住房的居民越來越多。據今年媒體曝光，陜西省有個城市的局長（處科級）貪污犯，竟擁有50套住房，可算是一個不光彩的旁證。
五、已經到了不能再拖延下去的時候
恩格斯講的“住房災難”，包含了因住房問題引起的嚴重的社會問題。最近幾年在一些地方同仁給我的來信中，經常舉出一些因住房問題而釀成人間悲劇的事例，看了令人痛心。
有位青年朋友來信反映，他們中低收入家庭青年的住房問題特別突出，是現行住房制度受害的一代。固然不能以這些個例或反映來以偏概全，但大多數中低收入者買不起價格高昂的商品房則是人所共知的客觀事實。
我國城鎮有中低收入者4億多人，只要他們之中有一部分人、特別是青年人如因住房問題長期不得解決而終日愁眉苦臉甚至怨聲載道，就會成為一個人數眾多、嚴重的社會問題。
應該清醒地看到，時間拖得越長，增加的困難、“后遺癥”特別是社會問題將會越多，并潛伏著釀成“災難”的可能性。特別是不少國家已經把住房作為政府要主抓的四大福利事業（即住房、醫療、教育、社會救濟四大福利事業），并已做到廣大中低收入者居民不再為住房問題發愁，而我國建國60多年了，卻仍有數量巨大的居民在為住房問題發愁。
因此，決不能再拖延下去，而必須下決心盡快走上23號文指出的“正路”。也可以叫做盡快建立起根治住房突出問題、住有所居的長效機制。
六、為什么走上“正路”就能根治突出問題
根據許多國家的成功經驗，只要實現23號文要求的保障房全覆蓋，就能走上根治住房突出問題、住有所居的“正路”。具體要求是，對占居民總數15%的高收入者供應商品房，對占居民總數80%的中低收入者做到保障房全覆蓋，對占居民總數5%的最低收入者做到廉租屋全覆蓋。
我國走“正路”當前的首要任務，就是要下大力氣迅即改變商品房占據優勢地位的局面。我國的“十二五”規劃比此前加快了建設保障房的步伐，說明對這個問題已經加深了認識。
但總的來說，一是步子仍然過慢（到“十二五”末覆蓋率只能達到20%），二是沒有把商品房壓縮在一個小范圍內，達不到根冶突出問題的要求。
為此，建議我國政府立即做出明確規定，從2015年開始，每年建設的住房總量中，保障房應保持85%以上的比重（含購買商品房轉做保障房）。而且要規定，供應中低收入者的保障房都是共有產權房，全都納入保障房運行機制，一套也不得流失（注：這一建議借鑒了新加坡堅持了40多年來的成功經驗）。
施行這一重要措施，就能使保障房在住房領域中占據絕對的優勢地位，它的直接效果是：1.保障房的房價由政府確定，并以中低收入者買得起為準，不會再出現廣大群眾感到房價過高的問題。2.政府把保障房價控制在微漲的幅度內，不會再出現房價上漲過快的問題。3.政府直接規定保障住房的套型，不會再出現住房供應結構不合理矛盾突出的問題。4.保障房的建設規摸主要由政府安排，不會再出現住房投資規模增長過快的問題。5.保障房由政府分配，并規定每戶只能擁有1套保障房（這是最扎實和符合國情的限購政策），不會再出現市場秩序混亂問題。6.對于高收入者，這一措施只給他們留下一個占總房量不到15%的小市場，不可能再產生影響大局的作用。
此前搞宏觀調控，如果商品房小區能夠配建一定比重保障房，就會相當滿意。此后則是，每個保障房小區，可以配建不得超過15%的商品房。由于高收入者早就擁有了自己的大套型住房直至多套豪宅，無須政府對其住房問題以及房價漲跌去操心。
不少國家則對高收入者的商品房實行高房價和高稅收政策（特別是房產稅），以抑制他們中間有些人的住房投資和投機沖動。這也是不少國家高收入者住房的房價反而不會猛漲猛跌的原因。
以上針對各個突出問題進行逐條分析，是為了講清楚：只要走上了23號文指出的“正路”，就一定能建立起根治各種突出問題、住有所居的長效機制。
七、走“正路”須盡快實現兩個目標和一項保證
目標一：下大力氣擴大保障房的建設規模，爭取用不太長的時間讓要買房的中低收入者都有相應的保障房可買，最低收入者都能住進廉租屋。
目標二：千方百計地降低中低收入者保障房的售價，例如免收土地出讓金、減收稅費和低息貸款等，并按套型分成由低到高的若干檔次，加上不斷提高中低收入者的收入，保證要買房的中低收入者都買得起相應檔次的保漳房。
以上兩條合起來，就是不折不扣地實現住有所居的大目標。在規范資金保證上，政府投入建設中低收入者保障房的資金可以回收并略有盈余，可以大幅度地減少政府的負擔，但需注入一大筆啟動資金。
醫冶后遺癥所需資金，例如回購商品房用作保障房的差價就需要政府投入（注：走上正路后，商品房的價格會回落，回購商品房的舉措宜稍緩）。廉租屋所需各種資金則全由政府負擔。以上資金是實行中央政府負擔（英美等國的辦法）或者中央和地方政府共同負擔的辦法，必須用具有法律效力的文件做出明確規定，每年列入政府財政預算專款下撥。
八、走“正路”要善于“排除萬難”
走“正路”，不僅要下大決心，還要敢于和善于克服各種困難，包括統一思想認識，治理好走住房商品化道路造成的許多“后遺癥”，為廣大房地產企業安排好“出路”，處理好許多方面的利益關系等。
有些重大問題，例如冶理土地財政、住房建設減免稅費和低息貸款等，只有國務院下決心并做出穩妥可行的決定才能解決問題。而且，切勿再犯國務院文件“出不了中南?！钡睦厦 ?/p>
我上個月專門著文介紹了新加坡的經驗，主要想說明：新加坡當年是在國家窮、居民窮、住房緊缺的條件下，因為決心大和方法對，特別是堅持實行每年建房總量中保障房占85%的重要措施，以及對中低收入者保障房的政府投入可以如數回收并略有盈余的“高明”辦法，用了不太長的時間，就完成了上面的兩項目標。
雖然我國走了一段回頭路增加了許多新困難，但總的來看，我國現在的條件仍然比新加坡當年的條伴好多了。我們有前些年建設保障房的經驗教訓，有“十二五”加快建設保障房步伐打下的初步基礎。只要我們在黨中央、國務院的堅強領導下，認識統一，決心堅定，措施得當，貫徹有力，肯定能用不太長的時間，完成23號文提出的要求，不折不扣地實現住有所居的大目標，辦好使廣大中低收入者都能安居樂業的偉大德政。
包宗華